“這是一種‘資本’介入，而非‘企業(yè)’介入。”經(jīng)歷了上世紀(jì)90年代的快速發(fā)展，紡織服裝企業(yè)積累了大量的現(xiàn)金。 　　進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)成為其謀求新利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)地的主要方式之一 　　車(chē)夫一步步將“太平鳥(niǎo)”服裝做大之后，開(kāi)始將步子邁進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。 　　車(chē)夫，寧波太平鳥(niǎo)投資集團(tuán)有限公司（下稱(chēng)“太平鳥(niǎo)”）常務(wù)副總裁。一個(gè)地處寧波城區(qū)的涉及8億元的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目讓他運(yùn)作了兩年的時(shí)間。但是，對(duì)于服裝企業(yè)做商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，即使太平鳥(niǎo)的高層也難免有一定的疑慮。 　　機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)同在。對(duì)此，車(chē)夫并沒(méi)有更加絕妙的招數(shù)。在寧波，越來(lái)越多的紡織服裝企業(yè)在涉水房地產(chǎn)業(yè)。從通過(guò)拓展渠道持有物業(yè)發(fā)展到自己投資做房地產(chǎn)老板，從運(yùn)用自身具有的土地資源到買(mǎi)地開(kāi)發(fā)地產(chǎn)，房地產(chǎn)的高利潤(rùn)正在為越來(lái)越多的寧波紡織服裝企業(yè)提供新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。 　　服裝鏈的協(xié)同效應(yīng) 　　“收購(gòu)還是租賃？”這是寧波博洋投資發(fā)展總公司總經(jīng)理范江現(xiàn)階段一直在考慮的問(wèn)題。他的新名片上已經(jīng)印上博洋投資發(fā)展總公司總經(jīng)理的頭銜。這家公司是寧波博洋集團(tuán)有限公司旗下一家重要的投資公司?！巴顿Y發(fā)展”二字在范江之前操作的收購(gòu)活動(dòng)中得到了印證。 　　前段時(shí)間對(duì)于寧波老牌百貨商場(chǎng)新江廈的收購(gòu)讓博洋著實(shí)風(fēng)光了一把。范江一直糾正本報(bào)記者“涉足地產(chǎn)”的說(shuō)法，而更加樂(lè)意將之概括為“對(duì)渠道的控制”。 　　作為一家以家紡及服裝經(jīng)營(yíng)為主的企業(yè)，博洋成功地經(jīng)營(yíng)了“博洋”、“唐獅”、“F4”等知名品牌，但是在對(duì)地產(chǎn)氣息的把握上始終沒(méi)有放松。對(duì)于寧波市現(xiàn)在逐漸稀缺的商業(yè)地產(chǎn)資源，范江以“不可替代”作為評(píng)價(jià)。但他對(duì)營(yíng)建“商業(yè)終端渠道”的興趣卻明顯超過(guò)對(duì)單純住宅或是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱情。 　　博洋現(xiàn)在全國(guó)擁有1000多家專(zhuān)賣(mài)店，其中30%自營(yíng)店銷(xiāo)售占據(jù)50%的份額，多為幾百上千平方米的旗艦店。剩下的70%都是加盟店。在占據(jù)重要營(yíng)業(yè)份額的30%自營(yíng)店中，有30%自己持有物業(yè)。這是范江樂(lè)意看到的比例分配。 　　在構(gòu)建大賣(mài)場(chǎng)和旗艦店方面，寧波的服裝大鱷“雅戈?duì)枴钡氖止P同樣大得驚人。雅爾戈集團(tuán)董事長(zhǎng)李如成的哲學(xué)是“大賣(mài)場(chǎng)營(yíng)造大品牌”，至今已投入12億元到15億元在全國(guó)購(gòu)買(mǎi)黃金地段店鋪，計(jì)劃中還陸續(xù)會(huì)有資金到位?！把鸥?duì)枴钡哪繕?biāo)是要在全國(guó)建設(shè)500家超大型專(zhuān)賣(mài)店，每家店500~2000平方米。 　　據(jù)有關(guān)人士透露，在雅戈?duì)柕那劳卣怪?，的確不排除通過(guò)專(zhuān)賣(mài)店進(jìn)行房產(chǎn)增值的考慮。公司2003年就曾經(jīng)通過(guò)杭州某專(zhuān)賣(mài)店的轉(zhuǎn)讓獲取1000萬(wàn)元的收益。 　　“雅戈?duì)栚s上了一個(gè)好時(shí)機(jī)。”一位熟知雅戈?duì)柕臉I(yè)內(nèi)人士對(duì)本報(bào)記者表示。雅戈?duì)柷叭哪曩I(mǎi)終端，上市，整合資源。網(wǎng)點(diǎn)的穩(wěn)定性較好，企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本固定。但是，紡織服裝企業(yè)依然不能因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)呈上升趨勢(shì)就大量購(gòu)買(mǎi)，因?yàn)檫@方面的房地產(chǎn)投資還是要為主業(yè)服務(wù)，如果在成本控制和投資之間失去了平衡，則容易對(duì)企業(yè)的正常運(yùn)行造成影響。 　　土地性質(zhì)轉(zhuǎn)型 　　如果說(shuō)鑒于渠道原因而購(gòu)買(mǎi)的“終端”還可以被看作和服裝企業(yè)“產(chǎn)業(yè)鏈”的打造密切相關(guān)，那么寧波紡織企業(yè)直接涉足地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)就只能解釋為多元化經(jīng)營(yíng)。 　　如果不出意外，太平鳥(niǎo)旗下的50畝土地就將于今年底明年初，成功完成從工業(yè)用地性質(zhì)向商業(yè)用地性質(zhì)的“轉(zhuǎn)型”，而集團(tuán)本身得以立命的生產(chǎn)基地將遷往城郊，并擴(kuò)大為150畝。這次轉(zhuǎn)型將耗費(fèi)2年時(shí)間。 　　經(jīng)過(guò)了前幾年的企業(yè)改制之后，寧波的一些紡織服裝企業(yè)手上都有了些位置頗佳的工業(yè)土地，類(lèi)似于廠房和辦公樓。但是，出于土地“轉(zhuǎn)型”的困難，很多企業(yè)只是手中有地，卻遲遲不動(dòng)聲色。 　　但是，太平鳥(niǎo)似乎更加急于擺脫原有的服裝企業(yè)的定位。在這種情形下，手中掌控的50畝土地?zé)o異于一個(gè)不錯(cuò)的先天資源。 　　太平鳥(niǎo)將斥資6億元構(gòu)建其休閑版圖，其中包括東錢(qián)湖國(guó)際健康中心，以及由現(xiàn)有生產(chǎn)基地改建的東方時(shí)尚中心。車(chē)夫形象地將這種轉(zhuǎn)型稱(chēng)之為“騰籠換業(yè)”。而車(chē)夫的辦公室里，一塊“東方時(shí)尚中心”的模擬圖一直放在最醒目的位置。太平鳥(niǎo)預(yù)將之打造為包含甲級(jí)寫(xiě)字樓、賓館、商場(chǎng)以及社區(qū)廣場(chǎng)的綜合商業(yè)項(xiàng)目。 　　“這個(gè)項(xiàng)目事實(shí)上從2003年就開(kāi)始討論，經(jīng)過(guò)比較，挑中了由太平鳥(niǎo)來(lái)操作這個(gè)規(guī)定動(dòng)作?！避?chē)夫?qū)Ρ緢?bào)記者表示。該項(xiàng)目2004年立項(xiàng)。選中太平鳥(niǎo)原因是：企業(yè)所具備的服裝綜合經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，太平鳥(niǎo)在市區(qū)的長(zhǎng)春路上50畝的生產(chǎn)基地。記者了解到，在這塊地周邊，房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到了6000~7000元/平方米。 　　“大約年底，這塊土地就將拿出來(lái)掛牌，大約3年后工程就可完成?！避?chē)夫分析說(shuō)。他不否認(rèn)，在政府掛牌這個(gè)過(guò)程中，也極有可能由其他的開(kāi)發(fā)企業(yè)獲取這個(gè)地塊，進(jìn)行東方時(shí)尚中心的開(kāi)發(fā)工作，但是他表示“目前來(lái)說(shuō)，其他企業(yè)拿到的可能性不大”。 　　“房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)的確非常專(zhuān)業(yè)，這一點(diǎn)我們?cè)谇捌诘尼j釀中已經(jīng)有所感悟。50畝地轉(zhuǎn)了2年的時(shí)間，要求有一個(gè)專(zhuān)業(yè)的團(tuán)隊(duì)。東方時(shí)尚中心專(zhuān)門(mén)有一個(gè)四五個(gè)人的專(zhuān)業(yè)小組，從2002年下半年開(kāi)始籌劃。目前，在公司管理的架構(gòu)，以及成本的控制這些問(wèn)題上，我們還沒(méi)有能夠摸索完全?！避?chē)夫坦言。 　　然而，對(duì)于更多的紡織服裝企業(yè)來(lái)說(shuō)，要運(yùn)用已有資源創(chuàng)造更新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，并不簡(jiǎn)單。通過(guò)改制，寧波博洋集團(tuán)有限公司（下稱(chēng)“博洋”）在寧波核心城區(qū)的鉆石地段兼并了100畝的工業(yè)用地，多為之前的企業(yè)廠房。假設(shè)這些土地用途轉(zhuǎn)為商用開(kāi)發(fā)土地，每畝的價(jià)格最低也要幾百萬(wàn)元左右。這筆賬算下來(lái)，博洋的盤(pán)子里已經(jīng)擁有土地儲(chǔ)備所帶來(lái)的價(jià)值幾億元的固定資產(chǎn)。但是，在為土地項(xiàng)目轉(zhuǎn)性這個(gè)問(wèn)題上，博洋一直在遲疑。 　　“要轉(zhuǎn)土地性質(zhì)，但是要把工業(yè)轉(zhuǎn)到住宅，或者是綜合用地。第一種途徑就是進(jìn)土地儲(chǔ)備中心，這樣無(wú)異于將手中的土地賣(mài)掉；第二種就是自己做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，同樣需要公開(kāi)招標(biāo)，如果招標(biāo)成功，可以自己運(yùn)作項(xiàng)目；不成功依然只能獲取土地補(bǔ)償金，這樣對(duì)于企業(yè)也并不合算。所以，現(xiàn)在很多企業(yè)要運(yùn)作已有土地項(xiàng)目，條件都不成熟?！币晃粚?duì)寧波紡織企業(yè)了解頗深的知情人士對(duì)本報(bào)記者表示。 　　“更多的企業(yè)在等待時(shí)機(jī)?！痹撊耸勘硎尽? 　　非主業(yè)的資本介入 　　“這是一種‘資本’介入，而非‘企業(yè)’介入?！币晃患徔椘髽I(yè)總裁這樣解釋越來(lái)越多的跨行業(yè)房地產(chǎn)投資。經(jīng)歷了上世紀(jì)90年代的快速發(fā)展，紡織服裝企業(yè)積累了大量的現(xiàn)金。主業(yè)增長(zhǎng)的乏力讓這些企業(yè)不得不找尋新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。 　　“不能說(shuō)房地產(chǎn)已經(jīng)成為這些紡織服裝企業(yè)的主業(yè)，只能說(shuō)成了主要的利潤(rùn)來(lái)源。”范江表示?！捌放破髽I(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)方面的相關(guān)操作，比較容易得到政府的支持，在東北的長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、哈爾濱以及東部、西部的一些城市，都?xì)g迎太平鳥(niǎo)去當(dāng)?shù)剡M(jìn)行房地產(chǎn)投資?！避?chē)夫稱(chēng)。 　　對(duì)此，寧波洛茲集團(tuán)有限公司（下稱(chēng)“洛茲集團(tuán)”）總經(jīng)理助理姚斌瑜對(duì)本報(bào)記者坦言：從洛茲的情況分析來(lái)看，近兩天寧波就有一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目即將交付；然后奉化還有一個(gè)30萬(wàn)平方米的舊城改造項(xiàng)目。這些房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)占到洛茲集團(tuán)1/3的營(yíng)業(yè)額以及利潤(rùn)。 　　“但是洛茲依然不會(huì)將房地產(chǎn)作為主業(yè)來(lái)進(jìn)行操作?！币Ρ箬ふf(shuō)。這也是多數(shù)寧波紡織服裝企業(yè)持有的觀點(diǎn)。 　　事實(shí)上，地產(chǎn)在寧波紡企的版圖里正占據(jù)著越來(lái)越重要的地位。雅戈?duì)栐?000年之后，因?yàn)椤皷|湖花園”而在寧波當(dāng)?shù)爻蔀殚_(kāi)發(fā)商中首屈一指的企業(yè)，東湖的銷(xiāo)售已經(jīng)給雅戈?duì)枎?lái)了幾十億元的銷(xiāo)售額。在此之前雅戈?duì)栆呀?jīng)涉足地產(chǎn)十年之多。記者通過(guò)雅戈?duì)?005年第一季度的財(cái)務(wù)報(bào)表了解到，雅戈?duì)?005年第一季度紡織服裝主營(yíng)收入達(dá)到61047.95萬(wàn)元；房地產(chǎn)主營(yíng)收入59054.17萬(wàn)元，之間距離已十分接近。據(jù)雅戈?duì)柤瘓F(tuán)相關(guān)人士稱(chēng)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)去年已經(jīng)占到公司盈利的1/3。 　　與此同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)的追加投資仍在繼續(xù)。記者了解到，在寧波的核心居住區(qū)，雅戈?duì)枔碛?63畝土地，成本為230萬(wàn)元/畝；此外在聯(lián)心村還有125畝土地，成本為280萬(wàn)元/畝。如今雅戈?duì)柕耐恋貎?chǔ)備已經(jīng)可以滿足企業(yè)3~5年的開(kāi)發(fā)量。但是，與之前可以以較低價(jià)格取得土地不同，2004年4月底雅戈?duì)柾ㄟ^(guò)公開(kāi)拍賣(mài)，用14.13億元在蘇州工業(yè)園區(qū)競(jìng)得合計(jì)25.55萬(wàn)平方米土地。雅戈?duì)柛邇r(jià)介入蘇州地塊后，能否如同操作渠道終端一般的順利收回投資，業(yè)內(nèi)人士依然對(duì)此有所疑問(wèn)。 　　同時(shí)記者通過(guò)太平鳥(niǎo)了解到，對(duì)于還沒(méi)有實(shí)際操作的“東方時(shí)尚中心”，太平鳥(niǎo)已經(jīng)定下了對(duì)2/3的物業(yè)進(jìn)行銷(xiāo)售而非持有的基調(diào)，因?yàn)檫@樣可以緩解企業(yè)的資金壓力。 　　業(yè)內(nèi)人士指出，在這種前提之下，紡織服裝企業(yè)很難保持慣有的冷靜，而會(huì)明顯表露出短期套現(xiàn)的嫌疑。