央行上調(diào)個人房貸利率、允許商業(yè)銀行提高最低首付款比例的房貸緊縮政策究竟會對市場產(chǎn)生怎樣的影響？觀察人士認(rèn)為，這一政策的真實影響力并不體現(xiàn)在一次性調(diào)整的力度本身有多大，而是反映在調(diào)整的連續(xù)性上－－它只是房地產(chǎn)市場調(diào)控鏈中的一個環(huán)節(jié)，未來房地產(chǎn)市場進(jìn)入門檻的提高可能還將繼續(xù)下去。而這一切措施的目的不是要“刺破”而是想“擠癟”房地產(chǎn)泡沫。 　?。保啡臻_始施行的個人房貸調(diào)整政策是近一年來國家調(diào)控房地產(chǎn)市場的第四項重大措施，同時也是第二次運(yùn)用利率杠桿來進(jìn)行房市宏觀調(diào)控。２００４年４月，央銀決定提高商業(yè)銀行存款準(zhǔn)備金率０．５個百分點(diǎn)，隨后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本金比例從原來的２０％提高到３５％。這兩項措施均對流向房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的信貸起到了一定的抑制作用。到去年１０月底，央行再次出手，加息０．２７個百分點(diǎn)。與前次全面升息不同，這次的房貸利率提高可視作特別領(lǐng)域的“加息”。它所發(fā)出的強(qiáng)烈信號是中央政府對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控已進(jìn)入打“組合拳”的連續(xù)狀態(tài)。甚至有市場人士認(rèn)為，可以將房貸利率上調(diào)視作是加息周期在房地產(chǎn)領(lǐng)域的實現(xiàn)。 　　但僅僅就利率上調(diào)幅度而言，個人房貸調(diào)整政策仍顯溫和，５年期以上的個人住房貸款利率只比現(xiàn)行優(yōu)惠利率高出０．２０個百分點(diǎn)。以２０年期的５０萬元貸款為例，調(diào)整后比調(diào)整前每月只多付１８１元。“這對有實力購房、利用閑置資金投資房產(chǎn)的人來講，是筆很小的數(shù)目。”上海復(fù)地集團(tuán)企業(yè)發(fā)展部總經(jīng)理王海江說。 　　與前項調(diào)控措施不同，房貸新政策是針對需求環(huán)節(jié)而非供給環(huán)節(jié)，負(fù)擔(dān)加在了購房者身上，對開發(fā)商的影響不大。并且，房貸利率提高是無選擇性的，對于真實消費(fèi)者和投機(jī)人的作用力是一樣的，但效果可能迥異——有資金的投資人因為現(xiàn)有投資渠道過窄，不會因此從樓市撤退，而普通老百姓會明顯感受到購房資金成本的增加。如果說這一政策對房市需求會起到抑制作用，更多的是抑制普通市民在房地產(chǎn)市場上的跟風(fēng)，促使這部分購房人調(diào)整對未來資金價格的心理預(yù)期。 　　房貸政策調(diào)整能否影響房價？房地產(chǎn)企業(yè)的職業(yè)經(jīng)理人楊小平認(rèn)為，央行的調(diào)控措施不會使房價下降，最多使房價平穩(wěn)上升?！皬哪壳扒闆r看，只有我國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)不景氣，才可能促使房價下降。而這種情況至少在最近幾年內(nèi)是不會出現(xiàn)的?！? 　　在三林地產(chǎn)總經(jīng)理陳聯(lián)明看來，調(diào)整房貸所傳遞的信號是央行希望借信貸杠桿促使人們調(diào)整對房地產(chǎn)市場的心理預(yù)期，從而達(dá)到逐漸擠壓市場泡沫的目的。他認(rèn)為，地方政府在對待房地產(chǎn)市場問題會更加謹(jǐn)慎，“沒有哪個地方政府真的希望房地產(chǎn)業(yè)這個經(jīng)濟(jì)發(fā)動機(jī)冷卻下來，只是希望它能運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)些。”換言之，政府希望的是逐漸“擠癟”而不是一下子“刺破”房市泡沫。 　　不過，如果人們換個角度，追問一下：誰將是房貸調(diào)整政策的真正受益者？也許可以得出如下答案：無論是從遠(yuǎn)期還是近期看，都是銀行?！芭c其說加息是平抑房價的手段，還不如說是保護(hù)銀行的一種做法”，王海江認(rèn)為，貸款利率提高２０個基點(diǎn)，增加了銀行的利潤和額外收入，“這對于今年有上市計劃的銀行來講，是重大利好?！? 　　多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于土地轉(zhuǎn)讓價格居高不下，供給跟不上需求，房價是不會隨著央行新政策的出臺而有明顯調(diào)整的，除非政府把土地價壓下來，既控制地價，又控制房價，同時還必須保證合適房源的充足供給。